扬子晚报 2008.12.27 A5版 贾璞 王勇 黄法欧 彭平

　　面对百年一遇的金融危机，全世界的经济正面临着严峻的考验。在整体经济形势下行的今天，南京开发商如何突破危局？中国房地产市场又将何去何从？

　　12月26日下午，在2008南京地产年会上，37000cm威尼斯党委书记洪银兴教授、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵教授、上海财经大学副校长王洪卫教授、北京科技大学经济管理学院赵晓教授等四位著名经济学家，共同作了一场主题为《全球金融危机下的中国房地产》的主题演讲，为南京房地产市场“传道授业”，历时2个多小时的演讲让现场近两百位房地产企业负责人“大呼过瘾”。

　　救楼市比救股市更有效

　　著名经济学家、37000cm威尼斯党委书记 洪银兴 教授

　　房地产救市不是救价，而是要救市场信心，救市场需求，价格最终由市场决定。我认为救市关键是让房地产市场活跃起来，让我们的投资者、房地产商、消费者都对这个市场有信心。

　　房地产是短期刺激经济增长的龙头

　　“在2008年的这场经济危机中，如果真正把房地产业作为一个短期内拉动经济增长的龙头产业的话，就有可能很快走出危机。”洪银兴教授认为，在长期的龙头产业比较中，房地产没有这个资格。但在面对经济衰退的情况下，市场需要寻求一个短期内的龙头产业来带动经济增长，房地产恰恰具备这个条件。历史已经证明了，1998年东南亚经济危机波及时，恰逢我国房地产业方兴未艾，引领中国经济迅速走出经济危机，从而实现了经济全面快速发展。

　　救房地产市场比救股市更有效

　　洪银兴教授认为，中国经济从上到下都有一种压制不住的扩张冲动。经济危机刚来，政府便抛出“四万亿刺激经济计划”，非常振奋市场，而这一强势举动恰恰能带动地方政府在短期内把经济拉动起来。最近几乎天天都有国务院、江苏省、南京市的政策出台，这些政策都是非常重要的信号，目的就是要提振信心。此外，洪银兴教授建议，政府在刺激房地产方面，可以通过减税费的办法来降低消费者的购买成本；政府购买一些房子主要用于廉租房、拆迁补助房的应用。

　　刺激房地产市场主要是要增强信心

　　“房地产市场低迷，原因不完全在没有市场需求，而在于没有投资信心。因此我们刺激房地产市场主要是要增强信心，但是这个信心不是降价，如果仅仅认为刺激房地产信心就是降价，那就不理解房地产市场的特点了。”

　　洪银兴教授认为，房地产救市不是救价，而是要救市场信心，救市场需求。价格最终由市场决定，政府不应该直接干预价格。我认为救市关键是让房地产市场活跃起来，让我们投资者、房地产商、消费者都对这个市场有信心。

　　房地产企业应当具有社会责任感

　　房地产企业在这场危机中必须有所作为。首先要明确社会责任，每个企业首先要考虑的不是解决资金的问题，而是社会责任问题。其次，房企在这时尤其需要认清市场规律，承认优胜劣汰，不能单纯追求通过涨价来牟利。因为短期内不可能出现价格高位。 贾 璞

　　房地产经济“约等于”民生

　　北京科技大学经济管理学院 赵晓 教授

　　现在政府在救市，但政府财政的钱也是有限的，我们要珍惜每一粒‘子弹’，用政府的钱来撬动民间的投资和消费，这才是最高明的，通过相关政策来‘四两拨千斤’，同时还可以可持续地发展，做好打持久战的准备。

　　楼市应避免“硬着陆”

　　“房地产经济约等于国民经济，约等于民生。”面对房地产行业这个国民经济的支柱性产业，赵教授一上台就提醒大家，要能够正确认识房地产对国民经济的重要性。

　　赵教授认为，即使在美国这样一个现代化以及产业经济先进的国家，房地产依然起着重大作用，其他国家就概莫能外了。面对金融风暴，房地产市场应该避免一些什么问题呢？赵教授指出，一定要避免出现“硬着陆”。“硬着陆”就是指，泡沫在很短时间里面出现崩盘性的反应，比如一个季度之内，房价暴跌30％以上，那就不是一个理性的市场了。

　　信心比黄金更重要

　　房地产与经济发展紧密相扣。在赵教授看来，如今中国工业化进程已经完成50％左右， 中国城市化进程大概完成45％左右，而中国房地产才走完三分之一。

　　金融危机对房地产市场的波动，极大影响消费者对自身未来收入的预期，消费信心遭遇打击，而信心又是成就楼市关键因素。面对金融危机下的楼市，或许信心比黄金更重要。

　　信心确实重要，但问题的关键是信心从何而来？没有人能够拍胸口拍出个信心来——显然那些被套牢的股民是没有信心的。赵晓认为，信心是拍着腰包，发现自己腰包还是鼓鼓的，这样才会有信心，“恢复财富，才有可能恢复比黄金更重要的信心。”赵晓强调。

　　赵晓认为，现在政府在救市，但政府财政的钱也是有限的，我们要珍惜每一粒“子弹”，用政府的钱来撬动民间的投资和消费，这才是最高明的，通过相关政策来“四两拨千斤”，同时还可以可持续地发展，做好打持久战的准备。

　　面对百年不遇的全球金融海啸，赵教授觉得虽然给全球经济带来了一个最冷的冬天，但中国经济、中国房地产市场相对来讲还“比较温暖”。

　　谈到未来中国房地产行业的发展，赵教授认为，2010年中国房地产市场开始复苏，这种可能性是有的。“到目前为止，我们算了一下，政府的税费的减免，相当于总购房款下降了15％以上。如果中国经济能够维持在8％左右的增长，一线城市居民收入能够保持在20％左右的增长，那么房地产的泡沫不会那么严峻。”

　　王 勇

　　让楼市燃起“冬天里一把火”

　　清华大学世界与中国经济研究中心主任 李稻葵 教授

　　中国经济从现在开始到春节，关键的任务是要扭转老百姓的预期。政府需要降低契税或者免除契税，或者个人所得税补贴，消费者、开发商、政府三方各自出力，房地产这把火才能燃烧起来。

　　狭义的金融风暴已经过去

　　“狭义的金融风暴基本过去了！”在李稻葵看来，主流的大规模金融机构的破产已经结束，贝尔斯登、雷曼兄弟之类的倒闭将不会再出现，同时金融机构之间借贷市场规模缩小，西方各国政府对于金融危机的冲击以及应该如何救助金融市场已经达成了高度一致，“各国政府绝对不允许会有第二轮金融冲击。”一个鲜明的例子便是，风暴中心的美国过去三个多月之内，增加了25%的货币发行量，给各种各样的公司机构提供贷款。

　　楼市、股市、车市是“三把火”

　　“目前国内的经济形势，主要原因不是国际金融危机，不也是外贸下降和热钱外流，而是充斥各处的悲观信息和由此而来的信心危机，”李稻葵认为，信心的危机才是国内经济现状的肇因。李甚至笑言，央视二套连续每天播放的“直击华尔街”直接影响了国内信心。

　　“中国经济宏观形势，最恰当的描述是冰火两重天，冰指的是相当数量的消费者、投资者包括开发商预期，预期比较低，看不准形势，这是冰。另一方面，火的是地方政府热情，地方政府有很高的投资热情，卷起袖子准备大干一场。”李稻葵这样描述目前的经济形势。

　　春节过后几个月内，政府的投资开始发挥作用，而在这之前，房地产、股市、汽车三大市场将是度过这个寒冬的“三把火”。

　　房地产遭遇“交通大堵塞”

　　“现在的房地产就像一场交通大堵塞！”李稻葵认为，一方面国内的需求和购买力依然存在，例如中国家庭储蓄高达29万亿元人民币。但由于担心房价下跌等因素，并不敢于出手，另一方面，部分开发商并不愿意降价，供求双方预期的不一致的直接结果，便是市场成交受到严重影响，也就是所谓的“堵塞状态”，甚至有市场失灵的风险。

　　“在目前的非常时期，地方政府、开发商必须拿出有创建性的动作！地方政府要将主要的开发商和潜在购房者组织起来，帮助市场恢复效率。”在李稻葵看来，目前一个有效的措施是由开发商一次性降价到位，企业对这一房价水平提供担保，如果再有新的降价，则由相关责任方进行降价补偿。“这个措施的核心是促进市场购房预期的恢复。”不过，李稻葵也坦言，这个措施实施起来有一定的难度，但越是此时越需要开创性的智慧。      黄法欧

　　房地产市场并未入“严冬”

　　上海财经大学副校长 王洪卫 教授

　　金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整，有人认为是严冬来了，我不赞成这个观点，我认为是一个中期的调整。

　　房地产只是中期调整

　　王洪卫认为，由美国次贷危机引发的全球金融海啸的产生跟1991-1992年日本经济危机的产生属于一种情况，导火线则在于房地产抵押系数太高。90年代前后日本房地产抵押系数的升高直接导致了1991-1992年日本房地产下跌了30%~40%。美国亦是如此。“这个背景中国不存在。”

　　同时，美国将次级债证券化的情况在中国也不存在。“我们国家证券化还未推广，美国由房地产下跌引起的金融海啸的前提在中国不存在。”王洪卫强调，从时间上来看，去年和今年5月份广东、深圳、上海、北京等主流城市房地产开始下调时，金融海啸还没有产生。“金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整，有人认为是严冬来了，我不赞成这个观点，我认为是一个中期的调整。”

　　住房消费促进经济增长最有效

　　对于当前拉动经济增长的手段，王洪卫认为关键在“两条”。“一条是启动股市，股市的增长是我们的信心所在。第二条就是启动我们的房地产消费，启动住房消费是拉动经济最直接最有效的方法。”

　　楼市需求大于供给的情况未变

　　在房地产调整只是中期调整的判断下，王洪卫认为目前需求大于供应的总体情况没有改变，房地产的发展前景依然乐观。“日本50年代房地产开始上涨，1991年才开始下跌，香港1956年开始涨，1997年开始下跌，都经历了30多年，我们需求大于供应的局面没有改变，住房供需没有平衡，在供需总的情况没有改变的情况下，这不是严冬。”

　　王洪卫同时还建议，政府应该多增加引导性政策，对高档房还可以增加预期政策，让高档房变成作贡献的部分，通过在两三年后征收财产税、资源占用税等预期政策刺激富人消费。对于开发商，应该规划除了房地产开发以外其他房地产业务，比如房地产金融、房地产租赁，以及准备开放的房地产信托投资基金，拓展业务多元化，实现业务转型。“开发商要珍惜这次房地产中期调整的机会。危机也是机遇，这次中期调整给了开发商做英雄的机会。”王洪卫如是说。彭 平