在距离市中心西南20公里的雨花台区板桥街道，一场关于土地要素再配置的“空间革命”正如火如荼地进行。

房龄超过10年的朝阳西苑配套用房，经过两年多改造攻坚，揭开了鸿创城的新招牌，并引入137家企业。去年底，该项目入选南京市盘活存量资产资源典型案例。

过去由政府“输血”的板桥生态园重新盘整，引入社会资本做起文旅项目“稻香部落”。今年以来，周末、节假日游客量大幅增长，还有软件谷企业、市区中小学校过来团建和研学。

“沉睡的土地、闲置的资产，是‘包袱’还是财富，取决于用什么样的思维去看待，取决于能否对它们进行有效开发利用。”板桥街道党工委书记刘善海说，围绕区委、区政府赋予板桥的“雨花南部多元活力副中心”“南部智造培育片”定位，今年要继续在挖潜盘活和资源重组上下功夫，为一批重大项目留足空间、提供支撑，让板桥的每一寸土地都成为新滨江、新雨花高质量发展的沃土。

困局 ——

“大板桥”多年没有“大项目”

年后，雨花台区发展大会通报了2023年度全区考核结果，板桥街道位列第一等次。被“重启”的鸿创城是重要加分项。

这场改造提升源自发展焦虑。长期以来，板桥大量土地资源被仓储小加工企业占据，产业空间、优质载体短缺，导致近10年没有像样的产业用地出让，没有大项目、好项目落户，“偏重”的局面难以扭转。

随着“工业回城”概念升温，南京市和雨花台区积极布局都市工业。在土地资源日益紧俏的当下，区、街两级将目光投向一批低效、零效载体。鸿创城的“前身”——朝阳西苑配套用房建于2009年，总建筑面积12.4万平方米，共8栋楼宇。毗邻205国道板桥段，15分钟通河西、20分钟到南京南，却因产权问题“空转”多年。

唤醒这一“烂尾楼”，板桥街道付出了巨大努力。从道路修缮、立面出新、水电接通，到内部改装、隔油池破路开挖……由于年久失修、图纸缺失，远比新建一个园区难得多。历时两年“脱胎换骨”，手续补全的“后半篇文章”却才刚刚开始。通过政策支持、部门协调、专班推进，板桥街道和发改、规资、住建、审批等多个条线一起“摸着石头过河”，将规划、红线、绿化、消防、人防等1400多个实测问题逐一整改完毕。终于在去年12月26日成功“领证”。

一任接着一任干，吃了四五年苦头，板桥街道认为值。因为存量资产盘活，是区域经济发展必破之题。

放眼整个雨花，以软件谷为核心的“数字城”片区产业用地基本见底，“新滨江”片区成为“全面创新、全域高新”的新价值战场。其中，承担全区最大体量拆迁项目的板桥街道，靠近软件谷、经开区，承接产业溢出、推动数实融合更具空间和区位优势。

让每一寸载体空间发挥其应有的价值。今年初，板桥街道将低效闲置资产清查处置纳入年度工作计划，组建用地专班，下设两大土地运作组，针对资源再配置、租赁、转让、对外投资等处置方式进行利弊分析，按价值最大化原则定制盘活方案，推进快速处置。

破局 ——

以“割肉心态”换来“产业破冰”

萌宠乐园检票口，孩子们蹦跶着等待入场；连排的天幕下，一帮年轻人围坐在一块，共享美食。清明小长假首日，目睹“热辣滚烫”的板桥生态园，板桥街道办事处主任武永杰松了一口气。

如释重负，是因为这2000多亩“抛荒农田”一度让街道很“受伤”。10多年前，为修复和改善生态，板桥街道在此种植千亩花木，打造水系景观。“费了老大功夫，只是多了一处郊区绿地。没有优质的内容和业态，吸引不来人，更谈不上经济效益。”武永杰算过，生态园每年养护成本约400万元，收益还不到50万元。

随着地方财政压力加大，由政府兜底的老办法愈发不可持续。破题生态园二次开发，板桥街道把专业的事情交给市场，把服务的事情留给自己。

经反复调研磋商，板桥生态园引进37000cm威尼斯城市规划设计院下属企业天创文旅。街道继续统筹做基础设施、园区管养，天创文旅投资1000万元，打造“稻香部落”文旅品牌，围绕亲子、团建、研学三大方向，布局萌宠乐园、米糕工坊、无动力设施等，并同步进行线上推广引流。捧着“金饭碗”不再“讨饭吃”，如今园区日均客流量5000人次，营收超过5万元。

“沉睡”的土地蝶变为宝藏打卡点，区域文旅产品的市场空白得到填补，更重要的是，街道再不用贴钱，未来甚至有可能挣钱。这是板桥街道向存量要效益、让“包袱”变财富的又一鲜活实践。

尝到“甜头”的板桥街道全面发力、全域突破——三山片区121亩科研设计用地拟调整为工业用地，建设智能制造生产中心等；市场群3幅商办用地拟调整为工业用地，规划新兴产业集聚区、科创产业孵化区等；棚改片区1474亩地定位为复合型居住区……

刘善海说，粗放式供地模式下，有些板块的土地供而未建、建而未用，需要想方设法“倒”回来才能再开发。而板桥的地基本在自己手上，拆了调了就能用。“但依然要遵循市场逻辑，要有割肉思维。当前市面上最缺的是工业用地，那我们就从科研、商办调到工业，表面看是‘自降身价’，其实算的是平衡账、动态账、长远账。”

新局 ——

从“一栋楼”“一块地”到“一座城”

无论是激活闲置的载体，还是唤醒“沉睡”的土地，最终指向都是招引有市场前景、有科技含量的好项目。

“要好好挑一挑，不能让宝贵的空间‘生而复死’。”板桥街道发展服务部部长莫慧说，按照区委、区政府划定的“产业图谱”，鸿创城聚焦新型都市工业、软件信息服务业等方向精准招商，已引入137家企业。与此同时，街道与全国优质运营单位签约，为入园企业提供高品质环境和专业化服务。

5年前，芯云电子携第三代半导体射频微波技术参加“创业南京”大赛，随后落户板桥。得益于街道在政策宣导、高企申报、运营管理等方面诸多“偏爱”，迅速成长为细分领域“翘楚”。正因如此，得知打造鸿创城的消息后，董事长田锋立马表态：“我来！”为给企业辟出无尘密闭空间安放重型设备，园区四处奔波、多方协调。去年，芯云电子主营业务收入达1900万元，同比增长80%。南京巧熵电子科技、南京哲熙电子科技都是它“拉”来的。

这座“鸿创城”，打开了产业高质量发展的“元宇宙”，还带来了产业人才，带活了沿街商业，隔壁朝阳西苑租金水涨船高、一房难求。在板桥街道党工委看来，要以产业思维推动片区开发建设，通过要素资源的融合发展，实现对区域、对城市的深度激活。

让最优质的项目落进最合适的空间，既要盘好地，也要招好商，更要落得快。板桥街道创造高效率系统性保障，多个环节并联推进，最大限度压缩流程，为投资主体节省时间和资金成本。三山工业园启动区地块最快将于今年10月底挂牌公示。

雨花台区发展大会上，板桥街道2024年攻坚项目介绍令人为之一振：将加快供应一批优质地块，为“雨花智谷”“雨花创新港”“南京人工智能大数据产业园”等提供空间。此前的全区土地招商推介会现场，全国知名产业园区运营集团远道而来为板桥“站台”，将在此打造以新型智造为特色的都市工业示范园区。

这场“空间革命”还在继续。板桥街道提出，未来5年，将盘活不低于2000亩产业用地、新增3个以上高标准产业园区，以高品质产业空间支撑新滨江、新雨花高质量发展。