2024年第一秒，新街口，人声鼎沸，再展百年商圈魅力，为南京吸粉无数。

在这个全世界都陷入欢腾的跨年夜，南京新街口再次登上热搜，网友口中“仿佛上亿人在这里迎接新年”为南京赚取了最多的“流量”。

此后3天，位于新街口商圈的德基广场、中央商场、南京新百、金鹰新街口店合计实现销售额6.1亿元，同比增长25.6%。

很快，南京老城鼓楼又传出好消息：预计2023年地区生产总值突破2000亿元。每平方公里实现近38亿元的经济产出，大展老城实力。

跨入新的一年，长期被空间、配套等限制的老城展现出种种喜人迹象。一度被认为不再是发展主战场的南京老城，被寄望“再中心化”。重振老城雄风，重回中心地位，还有多远的路要走？

流量怎么变留量？

如果从人流量看，其实南京老城从未离开“中心”地位。无论是近在眼前的跨年夜，还是此前的国庆假期，或者春天看花的浪潮，放眼南京城乡，最多的人还是在几大老城区。2023年中秋国庆假期，夫子庙-秦淮风光带景区和钟山风景区接待游客量分别居全国第二、第三位。

位于玄武区北部的常发广场，这个名不见经传的小型城市综合体每到傍晚或者双休、假期，总是人头攒动。在上一轮大型综合体占据老城核心地段后，大量小规模综合体接踵而来，因能满足周边居民需求而稳健发展。

外地人喜爱的南京City walk，绝大多数还是在老城区。不要说新街口、鸡鸣寺、夫子庙、老门东这些声名远扬的南京代名词，这两年来好像南京随便哪条路一不小心都能出名。上海路，汇集着外文图书店、特色咖啡店、小酒吧、面包房等业态，感受百年前大文豪们的小资生活；颐和路，成片的民国建筑群每天游客无数……

旧街老巷，小店小铺，那是经过多少年“长”出来的城市，处处跃动着古都的风韵。

老城不只有“古旧”。就在近日，第五届秦淮硅巷国际创新创业大赛决赛开赛，共征集来自美国斯坦福大学、新加坡南洋理工大学、清华大学、南京航空航天大学、南京理工大学、西北工业大学等26所国内外知名院校和相关单位的312个项目参赛。这个“最南京”的老城区一样能吸引到最年轻、最充满活力的新人类一起来从事最具创造性的活动。

无论是人流，还是创新活动，城市悠久的过去不是减分项而是加分项。南京先后启动多轮大规模棚户区改造，数十万户居民离开老城迁入新城新区。焕新的老城需要新居民。

新一代年轻人似乎偏爱老城。

南京城区的一位区长撰文写道，“当前，以‘人’为核心的新生产要素成为推动高质量发展的关键支撑，而中心城区的地位、功能和配套更加契合现代社会‘人’的需求。中心城区只有把‘人—产—城’作为发展的底层逻辑，更加突出‘人’的核心作用，将更好满足‘人’的需求放在第一位，才能真正走好‘再中心化’之路，持续走在高质量发展前列。”

发展老城，南京具有比其他城市更独特的优势条件。相对于其他城市较早“跳出老城”谋篇布局，南京一直到本世纪初才开始全面“跳出明城墙”发展新城新区，虽然在城市扩张上相对较慢，但南京老城也因此积攒了更厚实的家底，其中就包括教育、医疗的不断优化。当前进入新的发展周期，城市的核心吸引力正在从“生产要素集聚”转向“生活要素集聚”，高水平的教育、医疗、养老等公共服务是南京老城短期搬不走、拆不散的显性优势，成为老城振兴最强王牌。

从流量到留量，关键在产业。玄武重点发展商务商贸，秦淮大力发展文化旅游业，文化产业增加值占地区生产总值比重已经达10.4%，鼓楼要打造国内领先的超高清显示产业技术创新平台，并做优“智改数转”解决方案供应商集群。

城市需要几个中心？

无论是发展哪种产业，形成集聚才有更好的效益，才能有竞争力。中心往往意味着资源集聚，一座城市，一座特大城市能容纳几个城市中心？

人随产业走。本世纪初以来，南京主城先后共出现三轮“空心化”现象：第一轮是大型工业企业搬离，第二轮是高校院所主校（院）区搬离，第3轮是现代服务业龙头企业特别是软件互联网企业和金融企业搬离。

不光是南京，全国的主要城市乃至全球著名城市，大多经历过主城去中心化的阶段。在传统制造业带动城市化发展阶段，制造业对于土地空间需求较大，作为区域发展引擎的工业企业，受到中心地区土地资源的制约，外迁到郊区，极大地带动了郊区次中心的发展。随之进入到新的发展时期，城区发展的动力更多来自服务业。南京秦淮、玄武和鼓楼等主城区的服务业占比都超过90%。

2016年，巴黎实施构建“新大巴黎都市区”计划，所谓“新大巴黎都市区”，是相对于“大巴黎都市区”而言。原有的“大巴黎都市区”面积达到1.2万平方公里，而“新大巴黎都市区”面积只有814平方公里，600多万人口。改革用意很明显，即集聚发展，在一个更为集中高效的区域，优化提升巴黎的全球竞争力。巴黎大都市区呈现出从“单中心”到“多中心”又回到“再主中心”的发展趋势。

不光是巴黎，伦敦也正呈现再城市化趋势。从上世纪60年代开始，伦敦经历了持续30年的逆城市化阶段，直到20世纪90年代初期大伦敦都市区又出现人口快速增长状态，到2018年，内伦敦人口比上世纪90年代增长了130多万。

在南京，4个区面积总共259.62平方公里，实际服务413.28万人（大数据统计的1月13日的实际服务管理人口）。相对巴黎和伦敦，包含了南京老城的四大主城区人口密度更高，发展理应更为集聚。

纵观2023年南京重要招引项目，老城中心城区出手不凡。希尔顿大中华区财务共享中心项目花落秦淮。这一财务共享中心未来将通过数字化赋能大中华区所有希尔顿门店，并可能逐步覆盖日本及澳洲等亚太区酒店。总投资30亿元的国机数字科技有限公司落户玄武徐庄高新区，这是近年来央企在南京布局的首个产业类二级总部。华润数科在南京鼓楼区成立其华东区域总部及全国研发中心……老城是热锅热灶好做饭。

经济承压前行，不少行业进入存量时代，地方招商引资内卷加剧。在新一轮城市发展中，要提升南京作为东部中心城市的能级，提升主城能级尤为重要，提升主城能级就要有推动几大城区一体化协调发展的战略谋划。南京四大中心城区，资源禀赋相近，不仅面临项目迁往新城新区的压力，中心城区之间的竞争也更为激烈。200平方公里的主城空间不仅要避免产业空心化，更要实现中心城区一体化发展，这是增强城市能级的重要课题。

“更新”如何成“刷新”？

向城市更新要高质量发展，南京几大城区始终攻坚克难。

位于新街口的扬子大厦，去年前10月就实现税收1亿元。这座建于上世纪90年代的大楼于2019年实施更新，通过收购、租赁、置换等方式，将分散产权集中归拢，按甲级写字楼的标准改造，于2021年重新投用，受到市场追捧。

新街口的商务楼宇兴起于上世纪最后10年和本世纪前10年，二三十年的楼龄绝大多数楼宇跟不上现代商务的办公需求。秦淮区、鼓楼区大力推动楼宇改造出新，为商贸商务发展腾出空间。

受工业、校园外迁影响，老城不同程度出现“空心化”现象，老校区、老所区、老厂区、老园区大量闲置，但从另一个角度看，这些迁走的项目疏散主城职能的同时，也让出了空间，为老城提质升级留出了空间。

在曾经大仓库、老工厂集聚的南京城北，玄武区规划建设红山新城，释放超过1340亩土地资源，新建载体超过410万平方米，吸引产业投资超过500亿元，明确数字经济作为主导产业，已聚集数字经济企业500余家。

鼓楼着力盘活存量空间，实现载体更新焕新，更好顺应资源要素向主城回归，为人才创新创业提供优质生态和良好环境。曾经的战斗机制造厂变身为红创Park（红山科技创新工厂），承载了无数外来人来宁记忆的汉中门老汽车站，在停运12年后完成出新改造，公共老建筑被导入了产业新要素，这里将建设成数字医疗创新园区。

老城更新远不止是空间和载体焕新。37000cm威尼斯首开“寻根性办学”新模式，本科新生报到后全部入住老校区——鼓楼校区。大学生一涌入，周边街巷又“活”过来了，政府辅之以特色街巷改造，一度只是沉入记忆的地段重新成为年轻人津津乐道的好去处。

南京多年持续推进老旧小区更新，仅2023年就改造老旧小区101个，房屋932幢，涉及居民3.52万户。

无论是厂房改造，还是小区出新，带来的不是物质载体外在观感的改变，而是内在功用的提级刷新。不是因为旧了就要更新，而是因为有更好的用途才需要刷新，这个用途可以是完善居民生活配套、产业回归、产业升级、发展新质生产力等。总之，是为了城市强身健体，继续生长。